徵求意見！關於配售型保障性住房
3月7日，大連市住房和城鄉建設局發佈關於對《大連市配售型保障性住房管理辦法》（徵求意見稿）公開徵求意見的通知。
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根據《國務院關於規劃建設保障性住房的指導意見》（國發〔2023〕14號）以及相關配套文件精神，爲進一步規範配售型保障性住房運營管理，我局起草了《大連市配售型保障性住房管理辦法（徵求意見稿）》（以下簡稱《管理辦法》）。爲廣泛聽取社會各界意見，進一步提高立法質量，參照規範性文件制定要求，現將《管理辦法》全文公佈，請於2024年4月7日前通過以下途徑提出修改意見。
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（一）信函：通過信函方式直接將意見寄至市住房城鄉建設局住房保障處（大連市甘井子區東北北路101號1063房間）。
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（二）傳真：81988110。
（三）電子郵件：[email protected]。
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大連市配售型保障性住房管理辦法
第一章 總 則
第一條【目的】 爲規範配售型保障性住房運營管理，根據《國務院關於規劃建設保障性住房的指導意見》（國發〔2023〕14號）《大連市規劃建設保障性住房實施方案》等文件精神，結合我市實際，制定本辦法。
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第二條 【定義】本辦法所稱保障性住房，是指由政府提供土地、財稅、金融等政策支持，限定配售對象、套型面積、配售價格、處分權利，面向符合條件家庭封閉配售具有保障屬性的住房。
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第三條 【適用範圍】大連市行政區域範圍內保障性住房的申請、審覈、配售、回購等工作，適用本辦法。
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第四條 【部門職責】住建部門是本市保障性住房配售及售後管理工作的行政主管部門，負責組織保障性住房供應配售、資格審覈、封閉管理等工作，負責將本地區保障性住房項目、保障性住房經營管理單位等信息及時提供給同級財政、稅務、不動產登記等部門。
自然資源部門負責配合查驗申購家庭住房情況，辦理保障性住房不動產登記，對保障性住房轉移登記等進行限制，實施封閉管理。
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公安、人社、民政等部門負責配合查驗申購家庭的戶籍、婚姻登記、社保（退休）等情況。
發改部門負責組織保障性住房配售價格覈定工作。
稅務、財政部門負責落實保障性住房的稅費優惠政策。
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金融發展部門、中國人民銀行大連市分行、國家金融監督管理總局大連監管局負責指導銀行業金融機構優化信貸服務，提供保障性住房個人商業住房按揭貸款。
住房公積金管理部門負責提供保障性住房個人住房公積金貸款發放和回收工作。
各區市縣政府、先導區管委會負責區級保障性住房配售、資格審覈、封閉管理等工作。
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第五條 【信息化建設】建立健全保障性住房和保障對象檔案，保障性住房配售及售後管理應當納入全國統一的保障性住房信息平臺。
第二章 配售對象和條件
第六條 【配售對象】保障性住房配售對象爲本市住房困難工薪收入羣體、引進人才、來連留連學生、農民工羣體，以及市政府規定的其他羣體等。
第七條 【准入條件】申請購買保障性住房，應當滿足以下條件：
（一）以家庭（夫妻及子女）爲單位申購，18週歲以下的家庭成員應當計入家庭人口，不影響其成年後享受保障性住房申購政策；18週歲及以上的家庭成員可計入家庭人口，也可作爲單戶家庭獨立進行申購，計入家庭人口的，視爲已享受保障性住房。申購家庭應選取1人作爲保障性住房的主申請人，主申請人應具有完全民事行爲能力。
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（二）申購家庭應至少有一名家庭成員擁有本市戶籍；至少有一名家庭成員在本市穩定就業，在本市繳納社會保險且處於參保繳費狀態，或已在本市辦理退休。
（三）申購家庭人均自有住房（農房除外）建築面積低於17平方米。
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（四）每個家庭只能購買一套保障性住房。家庭成員未享受過房改房、經濟適用房、共有產權住房等產權型政策性住房。
第三章 配售價格和戶型面積
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第八條【配售價格】 保障性住房配售價格按照基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、適度合理利潤的原則進行覈算。發改部門會同自然資源、住建等部門按項目覈定配售均價。開發建設單位可根據覈定的均價，結合樓棟、樓層、朝向、戶型等因素擬定單套房屋銷售價格，實行一房一價，明碼標價，向社會公佈，接受監督。項目最終銷售均價不得超過覈定的標準。
第九條【面積標準】 保障性住房建設以夠用爲原則，新建項目單套住房建築面積以70-90平方米戶型爲主，原則上不超過120平方米。各類保障對象可根據自身經濟條件和購房意願選購相應面積的戶型。
第四章 保障對象輪候庫建設
第十條 【建立輪候庫】符合我市保障對象條件、有購房意向的家庭，應向住建部門進行信息申報，申報家庭需如實填報申請人及家庭成員戶籍信息、婚姻情況、房屋信息、社保（退休）信息以及享受政策性住房情況等，並提交申購家庭成員有效身份證明、戶口簿、不動產查詢情況、婚姻情況、在大連繳納社保（退休）等證明材料。申報家庭對申請材料的真實性負責，簽訂相關承諾書，同意授權相關部門進行戶籍、住房、婚姻、社保等狀況查驗。
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第十一條 住建部門組織相關部門和單位對申購家庭提交的材料進行審覈。申購家庭資格審覈通過後，由住建部門組織在官方網站進行公示，公示期不少於7天。公示無異議後，納入我市保障對象輪候庫，取得申購資格。對審覈不符合保障條件的家庭給予反饋，對覈查結果有異議的，可提出複覈申請。
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第十二條 申報家庭可根據信息的變化情況，申請數據更新，數據更新後原申購資格無效，需重新進行覈驗。
第五章 配售流程
第十三條【配售原則】 保障性住房項目實行現房銷售，應當遵循公開、公平和公正的原則，每個保障對象家庭只可購買一套保障性住房。
第十四條 【配售方案】項目配售前，住建部門組織項目開發建設單位制定配售方案，配售方案應包含項目基本情況、准入條件、配售程序、配售價格等內容，配售方案報本級政府同意後實施。
第十五條 【配售程序】保障性住房配售實行公告、申請、審覈、搖號、公示和輪候制度，具體按以下流程實施配售：
（一）項目公告。開發建設單位根據配售方案，制定保障住房項目配售公告，向社會公佈。配售公告中應當明確房源情況、受理時間、受理程序等內容。
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（二）購房申請。保障性住房按項目接受申請，納入我市保障對象輪候庫、取得申購資格的家庭可直接向開發建設單位提出購房申請；未納入保障對象數據庫的家庭應先申請入庫，再向項目開發建設單位提出購房申請，納入本項目選房搖號範圍。
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（三）組織搖號。住建部門組織統一公開搖號，排出選房次序。搖號工作由公證機關現場公證，可邀請申購家庭代表參加。
（四）現場選房。申購家庭按照搖號次序進行現場選房，選定後現場繳納購房定金。申購家庭放棄選購或未在規定期限內選房的，選房資格作廢。申購家庭放棄選房的，按搖號順序依次遞補。
（五）資格複覈。住建部門組織相關部門和單位，按照配售對象條件，對已繳納購房定金的申購家庭資格進行復核。複覈通過的名單，由住建部門組織在官方網站進行公示，公示期不少於7天。公示無異議或異議不成立的，可辦理後續流程。對於複覈未通過的家庭給予反饋並刪除輪候庫信息，對複覈結果有異議的，可提出異議申請。
（六）簽訂合同。申購家庭選定保障性住房後，應當在規定時間內辦理認購手續，與開發建設單位簽訂購房合同，繳交購房首付款或全款。貸款購房的家庭，可按規定申請住房公積金貸款或商業銀行按揭貸款。申購家庭繳納定金後放棄購買的，定金不予退還。
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（七）房屋交付。開發建設單位應當在約定時間向保障對象交付房屋。
第十六條【不動產登記】 住建部門將保障性住房項目、開發建設單位等信息及時提供給不動產登記部門。開發建設單位辦理保障性住房初始登記後，及時協助保障對象辦理不動產分戶登記，房屋產權性質爲“保障性住房”，並在不動產權證附記欄中註明“實行封閉管理，不得自行上市交易”。
第十七條 【費用繳納】購買保障性住房應按照房屋所在地區住宅專項維修資金管理辦法規定全額交存維修資金。
第十八條 公租房在保家庭購買保障性住房後，應在交付入住前退出公租房保障。
第十九條 【購房權益】保障性住房項目應納入街道和社區網格化管理，保障性住房購房人享有相應的落戶、子女就學等權益，與商品住房小區購房人享有同等基本公共服務。
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第六章 售後管理
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第二十條【封閉管理】 保障性住房實行嚴格的封閉管理，不得以任何方式違法違規將保障性住房變更爲商品住房流入市場。保障性住房不得設定除購房貸款擔保外的抵押權、不得設定居住權。
第二十一條 【回購或流轉管理】保障性住房實行封閉流轉或回購方式退出保障。購買保障性住房辦理不動產權證未滿5年的，原則上不得申請回購。辦理不動產權證滿5年的，如長期閒置、確需轉讓、因辭職等原因離開本市的，應向市、區政府指定的機構提出申請，指定機構審覈確認後可以回購或封閉流轉。
第二十二條 【特殊情形】保障性住房因繼承、遺贈、離婚析產而發生房屋所有權轉移的，房產性質仍爲保障性住房。購買保障性住房的家庭，因繼承、遺贈、婚姻狀況變化等方式取得其他保障性住房的，只能保留一套，其餘的保障性住房由市、區政府指定的機構進行回購或封閉流轉。購買保障性住房的家庭出現離異等情況，應明確保障性住房歸屬，獲得房產一方不得再行申購保障性住房。
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第二十三條【特殊回購情形】 購房家庭有下列情形之一的，由市、區政府指定的機構組織回購：
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（一）因銀行業金融機構或住房公積金管理部門實現抵押權而處置該套住房的；
（二）因人民法院強制執行等原因需處置該套住房的。
第二十四條 【回購價格】保障性住房的回購或封閉流轉價格按照購房款+利息-房屋折舊的原則覈算。利息按照簽訂回購或封閉流轉協議時中國人民銀行公佈的一年定期存款基準利率和持有年限計算，不計複利。房屋折舊按照主體結構50年、裝修10年平均進行計算。購房人自行裝修部分，不予補償。
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計算公式：回購價格=[原購買價格（毛坯+裝修）]+[原購買價格（毛坯+裝修）×申請回購時中國人民銀行公佈的一年定期存款基準利率×房屋持有年限）]-[原購買價格（毛坯部分）×（交付使用年限×2%）]-[原購買價格（裝修部分）×交付使用年限×10%]。毛坯及裝修均折完即止。
房屋持有年限從簽訂購房日期起至簽訂回購或封閉流轉協議日期計算，不足一年的期間不予計息。交付使用年限從交付日期起至簽訂回購或封閉流轉協議日期計算，不足一年的期間按照一年計算。
第二十五條【交易稅費】因保障性住房回購或封閉流轉產生交易稅費的，按照相關稅收政策依法依規予以徵免。
第二十六條 【回購基本條件】申請回購或封閉流轉的配售型保障性住房應滿足以下條件：
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（一）無貸款、無抵押、無租賃、無法律糾紛；
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（二）未改變居住用途、房屋結構無拆改、設施設備無缺失；
（三）水、電、燃氣、供熱、電信、有線電視等公共事業費用和物業服務費用已結清。
第二十七條 【限制情形】保障性住房購買家庭應當遵守國家、省、市有關政策規定，按照合同約定使用保障性住房，不得有以下情形：
（一）擅自轉讓、贈與保障性住房；
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（二）改變保障性住房的使用用途；
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（三）無故閒置保障性住房2年以上；
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（四）破壞保障性住房主體結構；
（五）其他違法違規情形。
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第二十八條 【剩餘房源】對於保障性住房項目配售結束後的未售房源和由市、區政府指定機構回購的保障性住房，繼續作爲保障性住房使用，面向符合條件的家庭配售。如確需改作其他用途的，應當報請同級政府同意。
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第七章 監督管理
第二十九條 【部門和機構監管】各相關部門應按照職責分工履行監督責任，保障性住房開發建設單位、運營機構等應當嚴格按照本辦法規定開展保障性住房配售、運營管理工作，存在違法違規行爲的，要立即進行整改，並依法依規承擔相應責任。
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第三十條【購房家庭監管】申購家庭通過瞞報信息、弄虛作假等不正當手段獲得保障性住房申購資格的，取消其申購資格；已簽訂購房合同但未交付配售型保障性住房的，解除購房合同；已交付保障性住房的，申購家庭應當按照合同約定，騰退配售型保障性住房，涉及購房貸款的應先清償相關貸款後，由市、區政府指定的機構依法依規收回其保障性住房，按照購房款-房屋折舊方式覈算退還金額，折舊金額按照第二十四條計算，但不予利息補償；逾期未處理的，應當依據合同約定，通過司法途徑處理。禁止該家庭五年內再次申購其他保障性住房。
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購房人有本辦法第二十七條規定情形之一的，根據項目來源，分別由市、區指定的機構或相關部門責令整改，逾期不整改或整改不到位的，可根據有關政策法規和合同約定進行處理；造成損失的，購房人應依法承擔賠償責任；構成犯罪的，移送司法機關處理。
第三十一條 保障性住房實行分級管理，市本級保障性住房項目的配售及售後管理工作由市住建部門統籌組織協調；各區市縣和先導區保障性住房項目的配售及售後管理工作由屬地指定部門負責。
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信源：大連市住房和城鄉建設局、新聞大連
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